Tajniki hipoteki, czyli o czym powinni wiedzieć przyszli kredytobiorcy

Zaciągnięcie kredytu to poważna decyzja, a w przypadku hipoteki jedna z najważniejszych w życiu. Duża suma, którą się pożycza na wiele lat, obciąża domowy budżet. Właśnie dlatego decyzja o podpisaniu umowy w konkretnym banku musi być dokładnie przemyślana. Aby było to możliwe, potrzebna jest wiedza, gdzie szukać ofert kredytów hipotecznych i co wpływa na wysokość rat. Co dokładnie trzeba wiedzieć przed zakupem mieszkania?

Pierwszym krokiem do podjęcia właściwej decyzji jest poznanie narzędzi, dzięki którym weryfikacja ofert będzie łatwiejsza. Godna polecenia jest internetowa porównywarka Bankier SMART. Dzięki niej można zestawiać ze sobą różne produkty finansowe wielu banków, w tym kredyty gotówkowe i konsolidacyjne, pożyczki, oraz warunki prowadzenia kont osobistych i firmowych. Na stronie nie zabrakło także miejsca na hipoteki. Tak jak pozostałe oferty pokazane są w postaci rankingu. Dzięki temu dużo łatwiej zorientować się, która z nich jest warta uwagi. Co więcej, wszystkie propozycje zaprezentowane są w ten sam sposób, dzięki czemu jeszcze łatwiej porównuje się poszczególne wskaźniki i wysokość rat.

Agregator ofert Bankier SMART można przetestować, wchodząc na stronę internetową https://www.bankier.pl/smart/narzedzia/kalkulator-zdolnosci-kredytowej. Z punktu widzenia użytkownika najważniejsze jest to, że porównywarka nie jest reklamą żadnego banku. Pozwala to obiektywnie zdecydować o atrakcyjności poszczególnych ofert. Ich wyszczególnione elementy to rzeczywiste procenty zysku doliczane do pożyczonego kapitału i kwoty, które trzeba będzie oddawać. Co więcej, są zgromadzone w jednym miejscu, a to oznacza, że nie trzeba mozolnie przeszukiwać witryn banków w celu odszukania regulaminu usługi. Osoby zainteresowane kupieniem mieszkania nie muszą już też umawiać się z doradcą finansowym i płacić mu za udzielenie porady.

Czynnikiem mającym decydujący wpływ na wysokość rat kredytów jest stopa referencyjna. Wyjątkowo dużą rolę odgrywa przy zobowiązaniach wziętych na duże kwoty. Raty takich wierzytelności i tak są wysokie, a przy wahaniach tej stopy procentowej stają się mocno odczuwalne. Dla kredytobiorców zawsze złą wiadomością jest jej wzrost skutkujący podwyżką comiesięcznych spłat. Warto przy tym wiedzieć, że banki nie mają niemal żadnego wpływu na ten wskaźnik. Ustala go Rada Polityki Pieniężnej, organ Narodowego Banku Polskiego. Instytucje finansowe są zobowiązane dostosować się do jej wytycznych. Własną stopę referencyjną mogą modyfikować tylko w górę, co na ogół robią. Z tego właśnie powodu w danym banku może ona wynosić np. 2,5%, podczas gdy minimalny pułap ustanowiony przez RPP to 2%.

Dlaczego stopa referencyjna ma aż takie znaczenie? Najlepiej zrozumieć to na przykładzie opłat doliczanych do kapitału. Stanowią one długoterminowy zysk banku i prawie wszystkie są doliczane do kredytów, także hipotecznych. Jednym z takich źródeł dochodu jest marża, czyli oprocentowanie powiększone właśnie o wysokość stopy ustalonej przez bank centralny. Co ważne, ta kwota dodawana jest do każdej kolejnej raty, będąc powodem wahań wysokości spłat. Zmienną składową jest też oprocentowanie, które w danym miesiącu nie może przekroczyć dwukrotności wysokości stóp i dodatkowych 3,5%. Co to dokładnie znaczy? Jeśli RPP postanowiła, że wskaźnik ten ma wynosić w danym miesiącu np. 4%, maksymalne oprocentowanie będzie na poziomie 11,5% (4 × 2 + 3,5).

Na przykładzie marży i oprocentowania widać, dlaczego wytyczne RPP mają tak przemożny wpływ na sytuację finansową kredytobiorców. Niestety, ale nie ma rozwiązania pozwalającego w pełni zaradzić zmianom wysokości rat. Banki wprawdzie oferują kredyty ze stałym oprocentowaniem, ale należy pamiętać, że nie jest ono dane na zawsze. Pożyczającym pieniądze się to po prostu nie opłaca. W długoterminowej perspektywie na wahaniach stopy referencyjnej mogą zarobić więcej. W przypadku wierzytelności wziętych na zakup domu lub mieszkania niemal zawsze umowa podpisywana jest przecież na wiele lat.

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego obowiązuje przez kilka pierwszych lat trwania umowy. Później staje się zmienne i takim zostaje już do końca okresu spłaty. Co ważne, gwarancja braku wahań wysokości raty nie zawsze przynosi korzyść kredytobiorcy. Z racji tego, że bankom przynosiłaby mniejszy zysk, comiesięczny wydatek jest wyższy. Właśnie dlatego wiele osób od początku decyduje się na zmienne oprocentowanie. Choć spłacanie takiej wierzytelności stanowi większe ryzyko niż zobowiązania z niezmiennymi przez jakiś czas ratami, w dłuższej perspektywie bardziej się opłaca. Po wielu latach tzw. stary kredyt kosztuje mniej, a wytyczne RPP tak mocno już na niego nie wpływają.

Sposobem na obniżenie rat jest wybór kredytu z zerową prowizją. Choć nie zapewni to długotrwałej ulgi domowym finansom, pozwala uniknąć tej jednorazowej opłaty. Może być ona naprawdę wysoka, ponieważ zgodnie z prawem banki mogą ustalić ją na poziomie nawet 3%. Jak to dużo, najłatwiej sobie wyobrazić, biorąc ten procent od pożyczonej kwoty. W przypadku zobowiązania w wysokości 500 tys. zł jest to aż 15 tys. zł.

Zaoszczędzić da się nie tylko na tym, ale również na ubezpieczeniach kredytu. Niestety, by było to możliwe, trzeba mieć odpowiednio duży wkład własny, a więc co najmniej 20% kapitału. Większość banków nie decyduje się na podpisanie umowy z klientem, który nie spełnia tego warunku. On sam jest przy tym jedynie rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego. Właśnie dlatego istnieją oferty hipotek, do których wzięcia wystarczy 10% wkładu. W takim przypadku należy jednak liczyć się z poniesieniem dodatkowych kosztów w postaci składek polisy i zabezpieczenia wierzytelności częścią własnego majątku. W najlepszej sytuacji są więc osoby mające więcej niż 20% środków potrzebnych na mieszkanie. Dzięki nim mogą wziąć kredyt na krótszy okres, a tym samem spłacić mniej. Co więcej, ich raty też są niższe.

 Materiał Partnera