Kup Pan urząd, czyli o problemach ze sprzedażą

Taka oferta

Z opisu piątego już przetargu, widniejącego na stronach Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu Gminy i Miasta w Krajence, wynika, że do zbycia jest nieruchomość o powierzchni ponad 1200 m². W jej skład wchodzą aż trzy budynki. Główny administracyjny – czterokondygnacyjny, mający 630 m² - jego stan oszacowano jako średni. Podobnie rzecz się ma w przypadku drugiego, także administracyjnego, lecz dwukondygnacyjnego budynku o powierzchni ponad 220 m². Według informacji przetargowych średnio prezentuje się też budynek gospodarczy o powierzchni 108 m². Cena wywoławcza to nieco ponad 524 tys. złotych za całość (sprzedaż zwolniona jest z podatku VAT).

Zdaniem fachowca z branży nieruchomości ten budynek dawnego internatu jest w dobrym stanie, ale jego dach wymaga remontu

Łobżenicki internat jest wystawiany na sprzedaż po raz drugi pod rządami burmistrza Piotra Łososia. Wcześniej nieruchomości przez kilka lat próbował pozbyć się burmistrz Eugeniusz Cerlak. Budynek jest tańszy od propozycji z Krajenki. Cena wywoławcza to 190 tys. złotych. Jest też jednak mniejszy. Działka ma powierzchnię 675 m², zaś sam obiekt około 250 m². Z opisu wynika, że były internat wymaga remontu, konserwacji i wymiany niektórych instalacji. Zająć należałby się też dachem, zwłaszcza jego opierzeniem.
Obie oferty cechuje wyposażenie we wszystkie potrzebne media, lokalizacja blisko centrum i położenie przy asfaltowej drodze. Mimo to nie znalazł się nikt chętny, kto byłby nimi zainteresowany. Dlaczego?

W czym problem?

- W obrocie nieruchomości podstawowa kwestia to cena. Dany budynek najczęściej nie jest wart tyle, ile pieniędzy chce za niego uzyskać sprzedający, lecz tyle, ile potencjalny nabywca musi zainwestować, by doprowadzić go do stanu zgodnego ze swoimi oczekiwaniami – mówi Hipolit Wojciechowski, zajmujący się od ponad dwudziestu lat rynkiem nieruchomości i jego obsługą.

- Samorządy często niepotrzebnie brną w kolejne przetargi. Powinny postępować zgodzie z art.39 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Końcowym etapem są rokowania z tymi, którzy byli zainteresowani zakupem. Sprzedawałoby się może trochę taniej, ale zdecydowanie szybciej. W przypadku Łobżenicy trudno zrozumieć decyzję o nabyciu przez samorząd mienia Skarbu Państwa, byłego internatu. Chyba źle oceniono, uznano, że na takiej decyzji da się zarobić – stwierdza fachowiec. Dodaje też, że przy wystawianiu nieruchomości na sprzedaż najważniejsze są pierwsze miesiące oraz dobrze przygotowana oferta, obejmująca również rynek ponadlokalny. Aby strony transakcji (sprzedający – kupujący) były w stanie osiągnąć najbardziej korzystne dla siebie ceny, średnio nieruchomość musi być prezentowana na rynku ok. 8 do 12 miesięcy. - Wiadomo, że nieużywany budynek niszczeje, staje się przez to coraz mniej atrakcyjny i zaczyna tracić na wartości – dodaje H. Wojciechowski.

Kolejna rzecz to właśnie atrakcyjność. - Architektura obu budynków jest do siebie zbliżona i jest ładna. Jednak patrząc głównie na bryłę dachu należy sobie postawić pytanie nie tylko jak misternie została ona zaprojektowana, lecz także ile będzie kosztowała naprawa albo wymiana. Trzeba też brać pod uwagę, że choć lokalizacje są blisko centrum, to nie mówimy tu o miastach takich jak Bydgoszcz czy Poznań. Nie twierdzę, że naszej okolicy brakuje potencjału, ale Łobżenica albo Krajenka zawsze będą mniej atrakcyjne dla inwestorów, bo leżą daleko od tych ośrodków czy ważnych, krajowych szlaków komunikacyjnych – mówi fachowiec.

Analizując dalej obie oferty stwierdza: - Boom na duże działki i duże budynki przeminął już kilka lat temu. Obserwując lokalny rynek widać, że lepiej sprzedają się mniejsze domy i mniejsze działki. Wynika to m.in. z kosztów utrzymania, które w takim wypadku będą niższe. Poza tym teraz wiele osób po pracy nie chce iść na „drugi etat” i spędzać czas przy pielęgnacji dużego ogrodu. Wystarczy im niewielka przestrzeń do wypoczynku.

Usługi czy mieszkania?

Jaki natomiast fachowiec od rynku nieruchomości obrałby kierunek zagospodarowania, gdyby kupił któryś z samorządowych budynków? - W przypadku Łobżenicy mówimy o funkcji usługowej, która mogłaby być tam prowadzona np. w postaci banku czy restauracji. Obiekt jest blisko centrum, w rejonie, w którym znajduje się przychodnia zdrowia i spore skupisko ludności. Udałoby się też wygospodarować miejsce na parking. Dzielenie tego na mieszkania też jest możliwe, ale dopiero po zmianie sposobu użytkowania z funkcji usługowej na mieszkaniową, inaczej nie ma możliwości meldunku. Takie rozwiązanie przyjęto na przykład na terenie gminy Mrocza podczas sprzedaży budynku zlikwidowanej szkoły. Na podstawie przygotowanej dokumentacji technicznej dokonano zamiany sposobu użytkowania obiektu na cele mieszkaniowe. Przygotowanie dokumentacji technicznej oraz podział pomieszczeń na wydzielone lokale przejął na siebie samorząd. Do całości doszła dobra cena i gmina wyszła na tym na swoje, szybko pozbywając się problemu.

W przypadku oferty z Krajenki zastanowiłbym się nad podzieleniem sprzedaży na dwie osobne części. Część, w której mieści się czterokondygnacyjny budynek główny, mogłaby nadawać się na mieszkania, bo tych na rynku jest niedobór. Część druga, ta o powierzchni 220 m², mogłaby pełnić funkcję usługową – mówi Hipolit Wojciechowski.

Jaką cenę można by osiągnąć? Zdaniem osoby zawodowo zajmującej się rynkiem nieruchomości, ceny na rynku lokalnym dla budynków mieszkalnych wahają się w zależności od lokalizacji z uwzględnieniem układów komunikacyjnych, stanu technicznego budynku, wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, układu funkcjonalnego oraz powierzchni od 1.200 do nawet 2.500 zł za m² powierzchni. - Budynki użytkowe z dobrą lokalizacją w dobrym standardzie w miastach o podobnych uwarunkowanych do Łobżenicy i Krajenki średnio osiągają ok. 3.500 do 4.000 zł. m². - Porównując to do dużych miast wydaje się to sporo, ale spójrzmy, ile u nas nowych lokali powstaje? Zapotrzebowanie jest, a ofert brak - mówi H. Wojciechowski.

Kolejna szansa

Rozstrzygnięcie obydwu przetargów nastąpi już niebawem. W Krajence otwarcie ofert zaplanowano na 1 września, w Łobżenicy - na ostatni dzień sierpnia. Czy tym razem nieruchomości znajdą kogoś, kto stwierdzi, że warto w nie zainwestować?